La prescription dans la demande de requalification d’un bail professionnel en bail commercial

Lorsqu’un locataire souhaite faire requalifier un bail professionnel en bail commercial, il se pose la question de savoir s’il doit assigner son bailleur en justice dans un délai spécifique. La jurisprudence de la Cour de cassation a établi que cette demande de requalification est soumise à la prescription « biennale » prévue par l’article L 145-60 du Code de commerce. Cet article fixe un délai de prescription à compter de la conclusion du contrat. Toutefois, une nouvelle règle introduite par la loi Pinel de 2014 vient également influencer cette question.

La prescription biennale dans la demande de requalification

Selon la Cour de cassation, la demande de requalification d’un bail professionnel en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce. Plusieurs arrêts ont confirmé cette position, en précisant que le délai de prescription commence à courir à partir de la conclusion du contrat de bail. Même en cas de reconduction tacite du bail, cette prescription reste applicable.

L’impact de l’article L 145-15 du Code de commerce issu de la loi Pinel

La loi Pinel de 2014 a introduit l’article L 145-15 dans le Code de commerce, qui déclare « non écrits » les clauses ou arrangements qui contreviennent à certaines règles impératives du statut des baux commerciaux. Une action visant à faire juger qu’une clause est non écrite est considérée comme imprescriptible et n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article 145-60. Certains juristes estiment que cet article s’applique également à une demande de requalification d’un bail professionnel en bail commercial. Cependant, il convient de noter que cette disposition s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014, avec une discussion possible pour les baux en cours au 24 juin 2014.

La position de la Cour d’appel de Paris et de la Cour de cassation

La Cour d’appel de Paris a jugé que l’article L 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, s’applique aux demandes de requalification de baux. Cependant, la Cour de cassation a précisé que cette disposition ne s’applique pas rétroactivement aux procédures judiciaires déjà en cours au 24 juin 2014.

Conclusion: Dans une demande de requalification d’un bail professionnel en bail commercial, la question de la prescription se pose. Selon la jurisprudence, cette demande est soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce, avec un délai de deux ans à compter de la conclusion du contrat de bail. Cependant, la loi Pinel de 2014 introduit l’article L 145-15, qui déclare non écrites les clauses contraires aux règles impératives du statut des baux commerciaux. Cette disposition pourrait influencer la prescription dans une demande de requalification, mais son champ d’application est limité aux baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014. Une discussion est possible pour les baux en cours au 24 juin 2014. La position de la Cour de cassation précise que cette disposition ne s’applique pas rétroactivement aux procédures déjà en cours au 24 juin 2014.