Aide juridique sur la quittance de loyer

Nous vous proposons ici d’aborder brièvement les différentes questions d’ordre juridique que vous pourriez rencontrer dans le cadre de l’élaboration de vos quittances. Certaines des questions ci-dessous font l’objet d’un développement plus complet sur le site maquittance. Nous tenons à vous préciser que ces informations vous sont founies à titre indicatif et qu’elles ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité du site maquittance.com pour une quelquonque information qui pourrait être erronée. Ainsi, pour toutes questions concernant l’un des points ci-dessous, nous vous conseillons de consulter un spécialiste du droit immobilier.

Question 1 : Quelles sont les mentions obligatoires d’une quittance ?

Pour être valable, une quittance doit clairement faire la distinction des différents montants payés par le locataire. Ainsi, elle ne peut pas porter un seul chiffre global mais doit comporter de manière très claire le montant du loyer, le montant des charges ou toutes autres sommes payées dans le cadre du contrat de location. Un locataire pourrait exiger que son propriétaire lui transmettre une nouvelle quittance si celle-ci ne remplie pas les conditions de ventilation des différentes sommées payées. Concernant les conditions de forme, il n’est pas exigé que le bailleur mentionne son nom et son adresse.

Question 2 : Quelle est la différence entre un avis d’échéance et une quittance ?

Un avis d’échéance constitue les sommes « futures » (ou appel de loyer) que vous réclamez au locataire. Une quittance porte sur les sommes « déjà payées » en intégralité par le locataire. Nous insistons sur le mot « intégralité ». Ainsi, si le locataire n’a payé qu’une partie de son loyer, seul un reçu devra lui être transmis. (Cf. Question 11) Pour plus de simplicité, le logiciel maquittance.com vous propose (non obligatoire) de mentionner sur chacune des quittances l’avis d’échéance du mois suivant.

Question 3 : Un propriétaire peut-il exiger que le locataire lui rembourse les frais d’envoi de quittance ? (Timbre…)

Non. Il s’agit du cas où le propriétaire mentionne sur l’avis d’échéance le remboursement du timbre de la quittance. Bien qu’étant une source de conflit fréquemment rencontrée, la réponse apportée par l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 est très claire sur ce sujet : une quittance doit être délivrée « gratuitement », même si une clause du contrat de bail signé par le locataire stipule le contraire. (Elle serait réputée « non écrite »)

Question 4 : Un propriétaire doit-il obligatoirement délivrer des quittances ?

Oui si le locataire les demande. De base, l’article 21 de la loi de 1989 mentionne que le bailleur est obligé de transmettre une quittance que dans le cas où le locataire en fait la demande. A contrario, un propriétaire a l’obligation de transmettre une quittance lorsque le locataire la demande. Cependant, dans les faits, il est assez rare qu’un propriétaire ne fournisse pas spontanément de quittance pour attester le versement du loyer. Le locataire pourra effectivement en avoir besoin à diverses occasions, notamment pour les caisses d’allocations familiales pour la liquidation de l’allocation logement, pour EDF, pour les établissements scolaires, etc.

Question 5 : Un propriétaire peut-il refuser de délivrer des quittances à un locataire qui en fait la demande ?

Non. Bien entendu, il s’agit du cas où le loyer a bien été payé dans sa totalité par le locataire. Celui-ci pourrait ainsi mettre en demeure le propriétaire de lui fournir toutes les quittances pour des loyers acquittés, et si le refus persiste, l’assigner en référé pour obtenir sa condamnation à lui délivrer les quittances dûes dans un délai déterminé, sous peine d’astreinte. Le locataire pourrait ensuite demander la réparation du préjudice subi, comme par exemple l’impossibilité de percevoir l’allocation logement.

Question 6 : Un locataire peut-il suspendre le paiement de son loyer en cas de non réception d’une quittance ?

Non. Un locataire ne peut pas « se faire justice lui-même », il encourrait la résiliation de son bail et des dommages intérêts. Nous vous invitons à lire la question 5 pour connaître les recours possibles en cas de refus abusif du propriétaire de délivrer une quittance.

Question 7 : Un propriétaire peut-il imposer à son locataire de venir chercher les quittances ?

Non. Anciennement, la loi de 1989 mentionnait dans son article 21 que le propriétaire devait « remettre » gratuitement une quittance au locataire qui lui demandait. La remise pouvait alors prendre la forme d’une simple « mise à disposition », au lieu souhaité par le propriétaire. Aujourd’hui, la loi Boutin dans son article 54, a remplacé le mot « remettre » par le mot « transmettre ». Ainsi, un bailleur est tenu d’adresser les quittances à son locataire qui en fait la demande, sans que celui-ci ait à venir les chercher.

Question 8 : Une quittance constitue t-elle un moyen de preuve de paiement du loyer ?

Oui. La remise d’une quittance constitue en elle-même une preuve de paiement, sans qu’il soit nécessaire pour le locataire de compléter cette preuve. C’est au locataire qu’il incombe de faire la preuve du paiement du loyer.

Question 9 : Que faire si une quittance a été délivrée par erreur alors que le locataire a cessé les paiements ?

Lorsqu’une clause résolutoire est insérée dans un bail, le bailleur peut invoquer cette clause pour en exiger sa résiliation en cas de non paiement. Cependant, le fait pour le propriétaire d’avoir délivré les quittances alors que la totalité du paiement n’a pas été effectué, a pour conséquence qu’il a implicitement renoncé à se prévaloir de la clause. En d’autres termes, le bailleur ne pourra plus demander la résiliation au motif de non paiement, pour les loyers non payés déjà quittancés.

Question 10 : Un propriétaire peut-il réclamer rétroactivement une révision de loyer alors qu’il a déjà quittancé son locataire ?

Cas fréquent : un propriétaire oublie de réviser le loyer à la date anniversaire prévue dans le bail, et délivre les quittances pour ces loyers non révisés. Peut-il ensuite réclamer rétroactivement aux locataires les sommes non perçues du fait de cette révision ? En d’autres termes, les quittances envoyées pour un loyer non révisé exonèrent-elles le locataire du paiement de ces sommes ? La réponse est non. Le fait pour un propriétaire de remettre des quittances en omettant de réviser le loyer n’entraîne pas qu’il ait implicitement renoncé à la clause d’indexation prévue dans le bail. Ainsi, pour un bail en cours de validité (le locataire se situe toujours dans les locaux), le propriétaire pourra réclamer rétroactivement au locataire les sommes correspondants à l’augmentation de loyer.

Question 11 : Un propriétaire doit-il délivrer une quittance en cas de paiement partiel du loyer ?

Non. En cas de paiement incomplet, le bailleur pourra délivrer un reçu des sommes versées par le locataire. Le texte légal n’impose aucune mention particulière pour le contenu du reçu, comme par exemple le détail des sommes versées par le locataire dans le cadre des quittances. Cependant, pour éviter toute contestation ultérieure, nous vous conseillons si possible de mentionner sur quel poste (loyer, charges ou accessoires) le paiement s’imputera.

Question 12 : Un propriétaire doit-il délivrer des quittances dans le cas où le locataire paye tous les mois une somme inférieure au montant exigé ?

Il s’agit par exemple d’une augmentation de loyer qui n’a pas été prise en compte par le locataire, celui-ci continuant à verser le montant du loyer antérieur à la révision. Le bailleur devra imputer chaque versement effectué sur les échéances successives et délivrer les quittances pour les montants totalement acquittés. Pour plus d’explication, nous vous invitons à lire notre modèle de quittance en cas de paiement partiel du locataire.