L’application partielle du statut des baux commerciaux dans la location de locaux professionnels

La question se pose de savoir s’il est possible de louer des locaux à usage exclusivement professionnel avec un bail commercial, en dérogeant à certaines règles du statut des baux commerciaux. Jusqu’à récemment, il semblait que le législateur n’autorisait pas un assujettissement partiel au statut, ce qui signifierait que toutes les règles impératives du statut s’appliqueraient lorsque le bail est commercial, indépendamment de toute clause contraire. Cependant, une décision récente de la Cour de cassation remet en question cette interprétation.

Le statut des baux commerciaux et les dérogations possibles

Le Code de commerce reconnaît la faculté de déroger au statut des baux commerciaux, mais jusqu’à présent, il n’était pas clair si cette dérogation pouvait être partielle. La question se pose notamment en ce qui concerne le droit au renouvellement du bail, l’indemnité d’éviction, etc. La jurisprudence exigeait une renonciation expresse aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi de 1986 permettant au locataire de donner congé à tout moment.

La décision de la Cour de cassation de 2017

En 2017, la Cour de cassation a rendu une décision remettant en question l’idée selon laquelle un locataire perdrait automatiquement la faculté de donner congé à tout moment en optant pour un bail commercial. Dans cette affaire, la Cour a jugé que la référence dans le bail aux dispositions régissant les baux commerciaux ne suffisait pas à démontrer une renonciation expresse à l’article 57 A de la loi de 1986. La validité du congé donné par le locataire a été reconnue dans cette situation particulière.

Les précautions à prendre dans la rédaction du bail commercial

À la lumière de cette décision, il est conseillé aux propriétaires de prévoir une clause expresse dans le bail commercial par laquelle le locataire renonce spécifiquement à se prévaloir de l’article 57 A de la loi de 1986, s’il souhaite s’assurer que le locataire ne puisse pas donner congé à tout moment. Cependant, il convient de noter que la portée de cette décision peut être discutée, en particulier si le bail a été conclu avant la loi dite « LME » de 2008.

Conclusion: Dans la location de locaux à usage exclusivement professionnel, la question de l’application partielle du statut des baux commerciaux se pose. La possibilité de déroger à certaines règles du statut était jusqu’à récemment incertaine. Cependant, la décision de la Cour de cassation de 2017 remet en question cette conception, en soulignant la nécessité d’une renonciation expresse à l’article 57 A de la loi de 1986. Il est donc recommandé d’inclure une clause explicite dans le bail commercial pour prévenir toute ambiguïté et s’assurer que les règles du statut des baux commerciaux s’appliquent intégralement, sauf disposition contraire clairement établie.