Quelle est la surface minimale pour pouvoir louer un logement ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier de petite taille et que vous souhaitez le louer, vous vous demandez sûrement : quelle est la surface minimale requise pour louer un logement légalement ? En France, il existe des normes spécifiques pour garantir que les logements mis en location soient « décents », notamment en termes de surface habitable. Voici tout ce que vous devez savoir avant de mettre votre bien sur le marché.

Quelles sont les règles pour la surface minimale d’un logement ?

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe des critères précis pour la location d’un logement. Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit avoir au moins une pièce principale remplissant une des deux conditions suivantes :

• Une surface habitable d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
• Un volume habitable d’au moins 20 m³, ce qui correspond à la surface habitable multipliée par la hauteur sous plafond.

Cela signifie qu’un logement peut être plus petit que 9 m², mais doit avoir un volume habitable suffisant pour compenser, c’est-à-dire au moins 20 m³. Cela permet d’assurer que l’espace soit vivable, même s’il est compact.

Comment calculer la surface habitable d’un logement ?

Il est important de comprendre que toutes les parties du logement ne comptent pas dans le calcul de la surface habitable. En effet, les parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre sont exclues du calcul. Par exemple, un grenier ou une mezzanine avec une faible hauteur ne peut pas être pris en compte.

Pour être sûr de respecter les normes, il est donc recommandé de mesurer précisément la surface habitable en excluant ces espaces trop bas.

Quelles sont les obligations légales pour la surface minimale ?

La loi et la jurisprudence sont très claires sur cette question. La Cour de cassation a confirmé dans un arrêt récent (Cass. 3° civ. 11 octobre 2018, n° 17-21677) qu’un logement est décent si le volume habitable total atteint au moins 20 m³, même si la surface est légèrement inférieure à 9 m². Cela offre une certaine flexibilité pour les propriétaires de petites surfaces, à condition que la hauteur sous plafond compense.

Pourquoi vérifier les règles locales avant de louer ?

Avant de louer, il est également essentiel de consulter le règlement sanitaire départemental (RSD) de votre département. Certaines régions peuvent avoir des règles plus strictes que celles du décret national. Par exemple, dans certaines zones, la surface minimale pourrait être plus élevée ou des exigences supplémentaires pourraient s’appliquer.

Le RSD peut imposer des normes locales, et le juge civil peut s’y référer pour trancher les litiges en matière de décence de logement. Mieux vaut donc être bien informé pour éviter des soucis juridiques.

Conclusion : quelle surface pour louer un logement ?

Pour pouvoir louer votre logement en toute légalité :

• Assurez-vous que la pièce principale ait une surface d’au moins 9 m², ou
• Vérifiez que le volume habitable soit d’au moins 20 m³ si la surface est plus petite.
• Ne négligez pas les règles locales (RSD) qui peuvent être plus rigoureuses.

En respectant ces normes, vous garantissez à votre locataire un logement conforme et évitez tout risque de litige. Louer un petit logement est donc tout à fait possible, à condition de bien respecter les règles en vigueur !